Immobilien-ABC

Die Absetzung für Abnutzung (kurz AfA) bei Immobilien bezeichnet den steuerlich maßgebenden Wertverlust von Gebäuden während ihres wirtschaftlichen Nutzungszeitraums. Die Erwerbs- und Herstellungskosten von Immobilien, verteilt auf die wirtschaftliche Nutzungszeit des Objekts, können steuerlich geltend gemacht werden. Grundstücke sind von der AfA ausgenommen.

Die Auflassungsvormerkung schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer die Immobilie noch einmal verkauft. Die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch wird durch einen Notar veranlasst. Sie ist die am häufigsten verzeichnete Vormerkung in Abteilung II des Grundbuchs.

Das Baulastenverzeichnis wird vom zuständigen Bauamt der Gemeinde geführt. Es enthält Lasten und Verpflichtungen des Grundstückseigentümers von öffentlichem Interesse. In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis, dort werden die Beschränkungen im Grundbuch, Abteilung II, eingetragen.

Ein Bebauungsplan regelt die mögliche Bebauung von Gebieten oder Grundstücken. Er basiert auf Flächennutzungsplänen und städtebaulichen Zielstellungen. Er enthält u. a. Aussagen zu von Bebauung frei zu haltenden Grünflächen, zur Höhe der Geschossbebauung und Tiefe der Grundstücksnutzung.

Nach dem Bestellerprinzip zahlt bei der Vermietung derjenige die Maklerprovision, der den Makler beauftragt hat – in der Regel der Vermieter. Es gilt seit dem 01.06.2015 und ist auf den Verkauf von Immobilien sowie die gewerbliche Vermietung nicht anwendbar.

Mit dem Eingehen einer Bürgschaft verpflichtet sich der Bürge schriftlich dem Gläubiger eines Dritten gegenüber, für dessen Verbindlichkeiten zu haften.

Die Courtage, auch Maklerprovision oder Maklercourtage genannt, ist das Entgelt für die Anbahnung und Abwicklung eines Immobiliengeschäfts, das ein Immobilienmakler nach Vertragsabschluss erhält.

Der Denkmalschutz dient der Bewahrung und Pflege von historisch wertvollen Bauwerken und kulturhistorisch einmaligen Ensembles. Er verfolgt das Ziel, dass Denkmale nachhaltig bewahrt und nicht verändert, beschädigt oder zerstört werden. Wenn eine Immobilie unter Denkmalschutz steht, gelten gesonderte Auflagen, Vorschriften und Genehmigungen für den Erhalt ihres historischen Charakters.

Im Grundbuch, Abteilung II, sind Dienstbarkeiten eingetragen. Es geht um dingliche Rechte von Dritten, mit denen ein Grundstück belastet wurde, beispielsweise, in welchem Umfang das Grundstück von berechtigten Personen genutzt werden darf oder was auf ihm zu unterlassen ist. Man unterscheidet drei Arten von Dienstbarkeiten: Grunddienstbarkeit, beschränkte persönliche Dienstbarkeit und das Nießbrauchrecht.

Der Energieausweis dokumentiert die energetische Qualität eines Gebäudes und ist beim Verkauf sowie bei der Vermietung gesetzlich vorgeschrieben. Es gibt Bedarfs- und Verbrauchsausweise; welcher zulässig ist, hängt von Gebäudeart und Baujahr ab.

Das Erbbaurecht verkörpert die Erlaubnis, gegen Zahlung eines regelmäßigen sogenannten Erbbauzinses auf einem Grundstück, das der Bauherr nicht besitzt, ein Gebäude zu errichten oder zu unterhalten. Das Grundstück des Eigentümers wird durch das Erbbaurecht mit einem beschränkten dinglichen Recht belastet.

Der Flächennutzungsplan ist die Vorstufe zum Bebauungsplan und unverbindlich. Er wird als Planungsinstrument der öffentlichen Verwaltung genutzt und gilt für die gesamte Gemeinde, die damit ihre städtebauliche Entwicklung steuert.

Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel maximale Wohnfläche bei der Bebauung in Relation zur Grundstücksgröße zulässig ist.

Beispiel: Ein Grundstück hat 1000 m², die GFZ gemäß Bebauungsplan beträgt 0,7. Die Brutto-Wohnfläche des Gebäudes (über alle Stockwerke) darf somit maximal 700 m² betragen.

Die Grundflächenzahl stellt den Anteil der Fläche eines Baugrundstücks dar, der bebaut werden darf. Alle baulichen Anlagen über und unter der Erde, Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen werden flächenmäßig einbezogen.

Beispiel: Ein Grundstück hat 1000 m², die GRZ gemäß Bebauungsplan beträgt 0,5. Die Grundstücksfläche der Immobilie darf daher mit maximal 500 m² bebaut werden.

Bei einer Hypothek handelt es sich um ein Grundpfandrecht. Der Hypothekennehmer räumt einem Kreditgeber das Pfandrecht an der Immobilie ein. Die Hypothek wird als Sicherheit für dessen Forderung in das Grundbuch eingetragen.

Die Indexmiete wird im Einvernehmen zwischen Vermieter und Mieter festgelegt. Der Mietpreis ist variabel und wird an einen für beide Vertragspartner nachvollziehbaren Preisindex, beispielsweise die offizielle Inflationsrate (Harmonisierter Verbraucherpreisindex), gekoppelt.

In der Jahresabrechnung werden alle Einnahmen und Ausgaben, die innerhalb eines Wirtschaftsjahres bezogen auf die Unterhaltung von Eigentumswohnungen angefallen sind, zusammengefasst.

Das Liegenschaftskataster umfasst ein flächendeckendes Register für unbebaute Grundstücke in Deutschland. Es ist ein öffentliches Verzeichnis aller Flurstücke mit Flurkarten und Beschreibung der Grundstücke und wird vom örtlichen Kataster- oder Vermessungsamt geführt.

Als Löschungsbewilligung wird die Zustimmung des Gläubigers zur Löschung eines Grundpfandrechts im Grundbuch bezeichnet. Diese erfolgt nach vollständiger Tilgung eines Kredits oder Ablösung einer sonstigen Forderung durch notariellen Antrag beim Grundbuchamt.

Ein Makler vermittelt zwischen Immobilienverkäufern und -käufern sowie Vermietern und Mietern ein Immobiliengeschäft. Für seine Arbeit erhält er eine Vermittlungsprovision. Zudem berät er und taxiert Objekte.

Der Notar ist eine unabhängige Person, die öffentliche Aufgaben wahrnimmt. Er ist für die rechtsverbindliche Beurkundung von Verträgen und anderen Dokumenten zuständig. Bei einem Immobilienverkauf ist er beiden Parteien verpflichtet. Zu seinen Aufgaben gehören u. a. die Kaufvertragsabwicklung, beispielsweise die Auflassungsvormerkung, oder die Beglaubigung von Unterschriften.

Unter Nießbrauch versteht man das unveräußerliche und unvererbliche Recht, fremde Sachen, Vermögen oder Rechte zu nutzen und die Erlöse daraus zu ziehen, ohne sie verändern zu dürfen. Die Eigentumsverhältnisse bleiben davon unberührt. Häufigste Form des Nießbrauchs ist ein lebenslanges Wohnrecht in einer Immobilie.

Die Gesamtheit aller Räume auf einer Ebene, die sich zwischen Erdgeschoss und Dachgeschoss befinden, wird als Obergeschoss bezeichnet.

Unter Photovoltaik versteht man die Transformation von Strahlungsenergie, meist aus Sonnenlicht, in elektrische Energie durch Solarzellen.

Sind mehrere Rechte im Grundbuch eingetragen, bestimmt die Rangordnung, welches Recht bei Verkauf oder Zwangsversteigerung vorgeht. Sie ergibt sich aus dem Datum des Antrags und der Nummer der Rechteeintragung.

Die Sanierung führt zur Wiederherstellung oder Erneuerung von Gebäudeteilen. Ziel ist die Werterhaltung der Bausubstanz.

Die Abkürzung Schufa bedeutet „Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung“, die für Unternehmen und Privatleute Auskünfte über die Kreditwürdigkeit von Personen gibt.

Das Sondernutzungsrecht gestattet einem Wohnungseigentümer die alleinige Nutzung von Flächen und Gebäudeteilen des Gemeinschaftseigentums.

Sondertilgungen sind Zahlungen, die über die im Vertrag vereinbarten Kreditraten hinausgehen und bei einem Annuitätendarlehen zu einer Verkürzung der Kreditlaufzeit führen.

Als Traufe wird die Tropfleiste am Gebäudedach bezeichnet. Sie sorgt dafür, dass Regenwasser über die Dachfläche abfließen kann, meist befindet sich daran eine Dachrinne.

Als Vollgeschoss gelten alle Geschosse, die laut gesetzlicher Vorschrift ein eigenes Stockwerk darstellen.

Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird erhoben, wenn der Kreditnehmer sein Darlehen ungeplant während der Zinsbindungsfrist zurückführt. Das verursacht für die Bank zusätzliche Kosten, die sich das Kreditinstitut vom Darlehensnehmer erstatten lässt.

Ein Vorkaufsrecht berechtigt Personen oder Institutionen zum Vorrang beim Kauf einer Immobilie. Sie erhalten die Möglichkeit, beim Verkauf an einen Dritten einen Kaufvertrag zu grundsätzlich gleichen Bedingungen abzuschließen. Im Grundbuch befindet es sich in Abteilung II.

Die Vormerkung im Grundbuch sichert beispielsweise dem Käufer eines Grundstücks seinen Anspruch auf Übertragung des Eigentums, auch wenn die formale Eintragung in das Verzeichnis noch nicht erfolgt ist.

Die Warmmiete setzt sich aus Kaltmiete und allen Nebenkosten wie Heiz-, Entsorgungs- oder Warmwasserkosten zusammen.

Durch die Wertermittlung von Immobilien wird der Markt- oder Verkehrswert des Objekts festgestellt. Gebräuchliche Verfahren (nach ImmoWertV) sind das Sachwert- und Ertragswertverfahren. Für Eigentümer, die eine Wohnung verkaufen möchten, kann das Vergleichswertverfahren geeignet sein.

Die Wohnfläche bezeichnet die Grundfläche der Räume, die ausschließlich zu wohnwirtschaftlichen Zwecken genutzt werden können. Keller, Garagen oder Abstellkammern gehören nicht dazu.

Die Zwangsversteigerung ist ein Vollstreckungsverfahren, in dem eine Bank ihre Rechte gegenüber einem zahlungsunfähigen Darlehensnehmer geltend machen kann. Das Haus, welches über einen Kredit finanziert wurde, wird dann zwangsweise verkauft.